Loi Le Meur, plafond 90/120 nuits, DPE, bail mobilité, taxe de séjour, classement Atout France, SIRTAQUI… Les obligations qui pèsent sur un meublé de tourisme ou une chambre d'hôtes peuvent vite donner le vertige. Bonne nouvelle : dans la grande majorité des cas, votre situation entre dans 2 ou 3 cases déjà bien balisées par la loi. Voici une checklist en 8 questions pour faire le point en 5 minutes, illustrée d'exemples concrets de propriétaires.
Avertissement — Ce guide reflète l'état du droit au printemps 2026. Il ne se substitue pas à un conseil juridique personnalisé. Pour les cas complexes, contactez votre Communauté de Communes, votre Office de Tourisme, l'ADIL de votre département (consultation gratuite) ou un expert-comptable.
1. Mon hébergement, c'est quoi exactement aux yeux de la loi ?
Avant toute autre question, identifiez votre situation. Trois grandes catégories juridiquement distinctes :
- Meublé de tourisme — Vous louez un logement entier meublé (gîte, villa, appartement) à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile. Article L324-1-1 du Code du tourisme.
- Chambre d'hôtes — Vous louez 1 à 5 chambres meublées chez vous, avec petit-déjeuner inclus et possibilité de table d'hôtes. Article L324-3 du Code du tourisme. Le maximum de 5 chambres / 15 personnes est strict.
- Hôtel ou résidence de tourisme — Statut commercial à part entière (réception, classement obligatoire pour les nouvelles ouvertures, etc.).
Le reste de cet article concerne principalement les meublés de tourisme et les chambres d'hôtes, qui représentent l'écrasante majorité des hébergements de Séjour Direct.
2. Faut-il un numéro de classement ou d'enregistrement pour louer ?
C'est le sujet qui fait le plus de bruit en 2026 avec la loi Le Meur (loi du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale). Le principe : un numéro d'enregistrement national obligatoire pour tous les meublés de tourisme, via un téléservice unique.
La réalité du déploiement :
- Le décret d'application est paru, mais l'API meublés nationale n'est pas encore généralisée à toutes les communes.
- Le déploiement effectif est repoussé à fin 2026 voire 2027 selon les ComCom et communes.
- Les communes qui avaient déjà un téléservice local (Paris, Bordeaux, Annecy, etc.) continuent de l'utiliser.
- Pour les autres : la déclaration en mairie via Cerfa n°14004 reste la procédure de référence.
Concrètement, en 2026 : si vous avez déjà fait votre déclaration Cerfa dans le passé, elle reste valable. Si vous n'avez rien fait, faites-la maintenant. Vous serez prévenue individuellement par votre ComCom le jour où votre commune basculera sur le téléservice national.
Attention aux arnaques
L'arrivée du futur numéro de mairie a généré une vague d'arnaques très active en 2026 : faux annuaires payants, faux services de "mise en conformité réglementaire", faux contrôles fiscaux qui vous demandent X € par mail ou téléphone, faux SMS officiels…
Règle simple — aucun organisme officiel ne vous demandera jamais de payer un numéro de classement ou d'enregistrement. Les seuls frais légitimes sont le classement Atout France volontaire (étoiles) et le DPE quand il est obligatoire, tous deux payés à des prestataires agréés que vous choisissez vous-même.
3. Combien de nuits puis-je louer par an ?
Le plafond annuel dépend de votre commune et de votre situation :
| Situation | Plafond |
|---|---|
| Résidence principale hors zone tendue | 120 nuits/an |
| Résidence principale en zone tendue (Paris, Lyon, Bordeaux, etc. si la commune l'a voté) | 90 nuits/an |
| Résidence secondaire / gîte dédié | Pas de plafond |
| Chambres d'hôtes (votre logement) | Pas de plafond (mais ≤ 5 chambres) |
| Bail mobilité | Hors décompte |
Pour les résidences secondaires dans certaines communes en zone tendue, attention au changement d'usage : il peut être nécessaire d'obtenir une autorisation préalable, voire de compenser par la mise sur le marché locatif d'un autre bien équivalent. Renseignez-vous en mairie avant de vous lancer.
4. Suis-je concerné par l'obligation de DPE ?
Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) coûte 100-200 € chez un diagnostiqueur certifié. Il est valable 10 ans. Mais n'est pas obligatoire pour tout le monde :
- Résidence secondaire louée en meublé de tourisme classé → DPE obligatoire dès que la location dépasse 4 mois/an cumulés.
- Location partielle de votre résidence principale (chambre, gîte indépendant intégré à votre habitation) tant que la location reste sous le plafond 90 ou 120 nuits → vous n'êtes pas concerné par l'obligation DPE meublé de tourisme.
- Chambres d'hôtes → pas de DPE obligatoire spécifique au statut chambres d'hôtes en tant que tel.
Exemple concret — Maria possède une maison de 220 m² à Mézin (commune hors zone tendue, donc plafond 120 nuits). Elle loue une partie de sa résidence principale comme gîte, avec deux portes à clé pour séparer son habitation et celle des voyageurs. Elle reste largement sous les 120 nuits/an. Elle n'est pas concernée par l'obligation DPE.
À noter : la loi Le Meur a durci les exigences DPE pour les nouveaux meublés de tourisme classés (interdiction progressive des passoires thermiques classées G puis F). Si vous êtes dans le périmètre, anticipez vos travaux d'isolation.
5. Bail mobilité, le dispositif méconnu pour les séjours longs
Le bail mobilité est un contrat de location meublée d'1 à 10 mois non renouvelable, créé par la loi ELAN (2018). Il s'adresse à un public spécifique qui doit pouvoir justifier sa situation :
- Étudiants en formation ou en stage
- Salariés en mutation professionnelle ou en mission temporaire
- Apprentis
- Personnes en service civique ou en formation continue
Les avantages pour le propriétaire :
- Pas de dépôt de garantie possible (sauf via Visale, dispositif gratuit d'Action Logement).
- Pas de plafond de loyer.
- Hors décompte 90/120 nuits — Si vous faites un bail mobilité de 10 mois à un cadre en mutation, ces 10 mois n'entrent pas dans votre plafond meublé de tourisme.
- Revenus déclarés en location meublée classique (micro-BIC ou réel), pas en meublé de tourisme.
Exemple concret — En 2025, Maria a accueilli en bail mobilité un couple néerlandais muté de NL vers la France pendant 10 mois, le temps qu'il trouve une maison à acheter dans la région. Contrat de bail mobilité signé, transmis spontanément au centre des Impôts. Conformité parfaite. Et ces 10 mois ne comptent pas dans son plafond de 120 nuits/an meublé de tourisme.
6. Fiscalité : micro-BIC ou régime réel ?
Les revenus de location meublée sont déclarés en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), jamais en revenus fonciers. Deux régimes possibles :
Régime micro-BIC
C'est le régime par défaut tant que vous restez sous les plafonds de chiffre d'affaires fixés par la loi de finances. Vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire qui dépend du type de location (meublé classé, non classé, chambres d'hôtes). La loi Le Meur a notamment durci les seuils micro-BIC pour les meublés non classés. Vérifiez les taux à jour sur impots.gouv.fr.
Avantages : démarche très simple, pas de comptabilité à tenir.
Régime réel
Sur option, ou obligatoire au-dessus des plafonds micro-BIC. Vous pouvez déduire les charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, frais de gestion, taxe foncière, assurance) et amortir le bien. Souvent beaucoup plus favorable fiscalement, surtout pour un bien acheté à crédit.
Contrepartie : comptabilité plus lourde (bilan annuel), passage par un expert-comptable recommandé. À étudier dès que vos revenus locatifs dépassent quelques milliers d'euros.
7. Taxe de séjour : comment ça marche ?
La taxe de séjour est due par le voyageur, mais c'est à vous de la collecter et de la reverser à votre ComCom. Les montants varient selon :
- La commune — chaque ComCom fixe ses propres tarifs.
- Le type d'hébergement — un gîte, une chambre d'hôtes ou un hôtel ne paient pas le même tarif.
- Le classement Atout France — les hébergements 1-2 étoiles paient moins que les 4-5 étoiles.
- Les meublés non classés paient un pourcentage du prix de la nuit (souvent 5 %) plafonné par la loi.
Bon à savoir — beaucoup de propriétaires choisissent de rester en 3 étoiles plutôt que de viser 4 ou 5, car la taxe de séjour devient sensiblement plus élevée à 4-5 étoiles, ce qui peut rendre votre tarif moins compétitif côté voyageur. À calculer dans votre stratégie tarifaire globale.
Sur Séjour Direct, la taxe de séjour est configurable directement dans votre fiche (Espace pro → Modifier votre annonce → Conditions de séjour → Taxe de séjour). Elle est ensuite calculée automatiquement sur le contrat de location signé par le voyageur.
8. SIRTAQUI, OpenSystem, APIDAE : à quoi servent ces bases régionales ?
Ce sont les Systèmes d'Information Touristique (SIT) régionaux, gérés par les Comités Régionaux du Tourisme. Quelques exemples :
- SIRTAQUI — Nouvelle-Aquitaine
- OpenSystem — Occitanie
- APIDAE (anciennement SITRA) — Auvergne-Rhône-Alpes
- e-Liaison — Centre-Val de Loire
- Tourinsoft — utilisé par plusieurs régions (Bretagne, Pays de la Loire, Normandie, etc.)
Vos données (description, photos, tarifs, disponibilités) y sont saisies par vous ou par votre Office de Tourisme local, puis redistribuées automatiquement vers les sites institutionnels du tourisme : offices de tourisme du département, sites des départements et régions, certains portails nationaux. C'est gratuit, institutionnel, et complémentaire de votre présence sur Séjour Direct. Tenez vos infos à jour.
Récapitulatif : la checklist en 1 minute
- ☐ Déclaration en mairie faite (Cerfa n°14004) — valable en attendant le téléservice national
- ☐ Plafond annuel identifié (90, 120, ou aucun selon votre cas)
- ☐ DPE fait si vous y êtes soumis (résidence secondaire louée > 4 mois/an)
- ☐ Bail mobilité envisagé si vous avez des demandes longues durées
- ☐ Régime fiscal choisi (micro-BIC ou réel) et CA suivi
- ☐ Taxe de séjour configurée sur votre fiche Séjour Direct
- ☐ Fiche SIT régionale (SIRTAQUI/APIDAE/etc.) à jour
- ☐ Vigilance arnaques — vous ne payez aucun "numéro" à un inconnu
Et Séjour Direct dans tout ça ?
Séjour Direct est une plateforme de mise en relation entre propriétaires et voyageurs sans commission. Nous ne nous substituons pas à vos obligations réglementaires (déclaration, fiscalité, taxe de séjour), mais nous vous aidons à les configurer une fois pour toutes :
- Les obligations légales sont rappelées dans les pages d'aide et dans la FAQ (section "Conformité réglementaire").
- La taxe de séjour est calculée automatiquement sur chaque contrat de location signé.
- Les contrats générés respectent les mentions légales obligatoires (Code du tourisme, loi Hoguet, eIDAS pour la signature électronique).
- Vous gardez la main sur vos tarifs, conditions, plafond annuel — vous êtes le seul décideur.
Une question spécifique sur votre situation ? Contactez-nous — nous transmettrons à un expert si nécessaire.
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